Theo đó, HoREA đề nghị phân biệt rõ sự khác biệt giữa “đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư” với “đấu giá quyền sử dụng đất” và với “đấu thầu lựa chọn nhà thầu xây lắp công trình xây dựng”, mà điểm khác biệt lớn nhất của việc “đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư” là nhằm mục đích lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực tốt nhất, trước hết là “có năng lực tài chính tốt nhất” và “có phương án, giải pháp, tiến độ triển khai, thực hiện dự án hợp lý, có tính khả thi nhất” trong số các nhà đầu tư dự thầu. 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, cần nhận thấy, cả hai phương thức “đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư” và “đấu giá quyền sử dụng đất” đều có cùng mục đích “lựa chọn nhà đầu tư” có năng lực nhất, nhưng mỗi phương thức lại có thêm các mục đích cụ thể khác nhau.

Đối với phương thức “đấu giá quyền sử dụng đất” thì có mục đích “lựa chọn nhà đầu tư” trả giá cao nhất, nói cách khác là “bán” được “quyền sử dụng đất” với “giá cao nhất” để thu ngân sách nhà nước.

Nhưng, đối với phương thức “đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư” lại có mục đích “lựa chọn dự án đầu tư có chất lượng tốt nhất, mang lại có hiệu quả kinh tế - xã hội lớn nhất và lựa chọn nhà đầu tư có năng lực nhất, trước hết là phải có năng lực tài chính, có phương án, giải pháp, tiến độ hợp lý, có tính khả thi nhất trong số các nhà đầu tư dự thầu”.

Ảnh minh hoạ

Hiện nay, do quy định tại điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024 chỉ cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hoặc đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác để thực hiện dự án nhà ở thương mại, nên có thể nói việc thực hiện phương thức “đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư” là một phương thức tiếp cận đất đai chủ yếu, quan trọng nhất, khả thi nhất của các nhà đầu tư để thực hiện được các dự án khu đô thị, dự án nhà ở thương mại có quy mô lớn (Bên cạnh đó là phương thức đấu giá quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư nhưng phương thức đấu giá quyền sử dụng đất gần như không tạo được quỹ đất đủ lớn để thực hiện các dự án khu đô thị, khu nhà ở thương mại có quy mô lớn).

Bởi lẽ, với cơ chế tương tự như “đối tác công - tư”, nhà đầu tư trúng thầu “ứng vốn”cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và theo quy định tại khoản 8 Điều 126 Luật Đất đai 2024 thì “8. Trong thời hạn 36 tháng có kể từ ngày ban hành quyết định công nhận kết quả trúng thầu hoặc thời hạn khác theo hợp đồng đã ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất, cho thuê đất” cho nhà đầu tư trúng thầu. 

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, phương thức “đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư” được thực hiện trong 02 trường hợp là thửa đất, khu đất đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc thửa đất, khu đất chỉ có quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000. 

Trong trường hợp thửa đất, khu đất đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 thì các chỉ tiêu quy hoạch xây dựng đã được xác định rất chi tiết nên nhà đầu tư ít có cơ hội thể hiện sự sáng tạo trong việc xây dựng dự án đầu tư để đấu thầu.

Trong trường hợp thửa đất, khu đất chỉ có quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 thì các nhà đầu tư có nhiều cơ hội thể hiện sự sáng tạo trong việc xây dựng dự án đầu tư để đấu thầu.

Do vậy, việc “đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư” điển hình là trường hợp thửa đất, khu đất chỉ có quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 có một số mục đích cụ thể “khác” với phương thức “đấu giá quyền sử dụng đất”, như sau: 

Một là, chọn được dự án có chất lượng tốt nhất, có thiết kế, kiến trúc đẹp nhất, có hiệu quả sử dụng đất cao nhất, hiệu quả kinh tế - xã hội lớn nhất, đáp ứng tiêu chuẩn XANH (ESG), kinh tế tuần hoàn; 

Hai là, chọn được nhà đầu tư có năng lực nhất, trước hết là phải có năng lực tài chính, có phương án, giải pháp, tiến độ hợp lý, có tính khả thi nhất trong số các nhà đầu tư dự thầu; 

Ba là, nhà đầu tư đề xuất mức kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cao nhất (nếu có); 

Bốn là, nhà đầu tư đề xuất mức nộp ngân sách nhà nước cao nhất theo hồ sơ mời thầu và tự nguyện đề xuất mức nộp thêm cao nhất vào ngân sách nhà nước ngoài yêu cầu của hồ sơ mời thầu - m3 (nếu có). 

Đồng thời, theo ông Lê Hoàng Châu, có các điểm khác biệt giữa “đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư” với “đấu thầu lựa chọn nhà thầu xây lắp công trình xây dựng”, nhưng với các quy định tại các Điều 10, 11, 22, 23 và 24 “dự thảo Nghị định” đã áp dụng tương tự các quy định về điều kiện “kinh nghiệm” hoặc “hồ sơ đề xuất về kỹ thuật”  hoặc “tiêu chuẩn đánh giá về kinh nghiệm” hoặc “tiêu chuẩn đánh giá về kỹ thuật” để “lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất” với  điểm số đánh giá về “năng lực và kinh nghiệm chiếm tỷ trọng từ 20% đến 30% tổng số điểm” tương tự như các quy định về “đấu thầu lựa chọn nhà thầu xây lắp công trình xây dựng” nên chưa phù hợp, chưa sát với trường hợp “đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư”.  

Bởi lẽ, thực hiện phương thức “đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư” thì điều quan trọng nhất là cần tập trung đánh giá 02 tiêu chí quan trọng nhất sau đây: 

Một là, đánh giá nhà đầu tư có năng lực tốt nhất, trước hết là phải có năng lực tài chính mạnh nhất;

Hai là, nhà đầu tư đề xuất được phương án, giải pháp, tiến độ triển khai thực hiện dự án hợp lý, có tính khả thi nhất trong số các nhà đầu tư dự thầu.