Biến động giá thị trường cho thuê

Lệnh cấm kinh doanh Airbnb ảnh hưởng đáng kể đến thị trường cho thuê tại TPHCM, không chỉ trong ngắn hạn mà cả với các căn hộ cho thuê dài hạn. Chuyên gia bất động sản Dương Đăng Phúc cho biết, trong giai đoạn đầu, lệnh cấm sẽ khiến doanh thu từ cho thuê ngắn hạn sụt giảm, dẫn đến việc nhiều chủ căn hộ trả nhà hoặc chuyển sang cho thuê dài hạn.

Với phân khúc cho thuê dài hạn, ví dụ trước đây một tòa chung cư 100 căn hộ có khoảng 5 căn cho thuê dài hạn và 10 căn ngắn hạn. Sau lệnh cấm, nhiều căn có thể bị trả lại, khiến số căn cho thuê dài hạn tăng từ 5 lên 15. Điều này buộc chủ nhà phải cạnh tranh giá thuê, thậm chí giảm giá để thu hút khách nhanh hơn.

“Nguồn thu từ việc kinh doanh dịch vụ cho thuê ngắn hạn vẫn rất lớn, nếu thiếu hụt nguồn thu này cũng sẽ tác động đến sự giảm giá trị của căn hộ họ đang sở hữu nói riêng, cũng như là toàn bộ phân khúc chung cư nói chung”, ông nói.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của batdongsan.com.vn phân tích lệnh cấm kinh doanh Airbnb tại các chung cư ở TPHCM sẽ làm giá cho thuê trong ngắn hạn sẽ bị điều chỉnh giảm 5-10% ở những khu vực sôi động và các dự án cao cấp trung tâm TPHCM.

Điều này khiến nguồn cung căn hộ phục vụ phân khúc này tại các khu vực trung tâm và gần điểm du lịch giảm mạnh, buộc thị trường phải chuyển hướng sang các loại hình thay thế như khách sạn, căn hộ dịch vụ chuyên nghiệp hoặc căn hộ du lịch có mục đích sử dụng hỗn hợp. Ngoài ra, tính thanh khoản của dự án sẽ bị ảnh hưởng khi nhà đầu tư cho thuê thấy tỷ suất giảm, thúc đẩy nhu cầu bán ra từ đó làm tăng nguồn cung trên thị trường.

Theo ông Tuấn, những nhà đầu tư lớn vào nội thất, cơ sở vật chất và thuê nhiều căn cùng lúc để kinh doanh tại chung cư (nhóm host) có thể đối mặt với việc mất cọc, bồi thường hợp đồng và thua lỗ.

Chẳng hạn, nếu chủ nhà là những người mua căn hộ ở khu vực trung tâm (quận 1, quận 4, Bình Thạnh, quận 2) với mục đích đầu tư cho thuê ngắn hạn, họ phải chuyển sang cho thuê dài hạn với lợi nhuận thấp hơn, làm giảm giá trị đầu tư ban đầu.

Chia sẻ với KTSG Online, chị Minh Anh đang có hợp đồng thuê 1 năm với 2 căn chung cư ở khu vực TP Thủ Đức bày tỏ lo lắng với số tiền cọc và đầu tư lại toàn bộ ban đầu hơn 100 triệu đồng của mình sau lệnh cấm. Chị cho biết, mình là cư dân ở khu vực và nhìn thấy tiềm năng cho thuê ngắn hạn lớn từ lực lượng khách hàng là chuyên gia đi công tác, gia đình muốn ở trải nghiệm nội khu nên chị đầu tư trang thiết bị khi đi thuê lại hai căn hộ có giá 6 triệu đồng/tháng.

Sau khi đầu tư thêm nội thất chất lượng và thuê thêm nhân công dọn dẹp theo ngày, chị có nguồn thu trung bình 650.000 đồng/đêm. Nếu tháng cho thuê đều đặn thì có thể kiếm được từ 5-10 triệu đồng/tháng sau tất cả chi phí dịch vụ, thuê nhà, hao phí…

“Tuy vậy gần đây khi có quy định hạn chế cho thuế ngắn ngày, ban quản lý siết chặt kiểm tra với người lạ cũng như khách thuê tâm lý ái ngại sợ kiểm tra bất chợt, doanh thu đang giảm lại 30-40%. Tôi đang cố duy trì hợp đồng thuê, không thanh lý trước vì sẽ mất cọc hai tháng thuê nhà là 12 triệu đồng/căn”, chị Minh Anh nhấn mạnh.

Thay đổi mô hình kinh doanh cho thuê

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc, Savills Việt Nam nói với lãi suất tiền gửi giảm và thiếu các kênh đầu tư thay thế, tổng lợi nhuận từ đầu tư bất động sản vẫn ở mức hấp dẫn. Lợi nhuận này bao gồm cả thu nhập từ cho thuê và tăng trưởng vốn, vượt trội hơn so với lãi suất tiền gửi. Trong khi đó, thị trường chứng khoán và đô la Mỹ vẫn biến động, lạm phát tiếp diễn, thì bất động sản tiếp tục duy trì hiệu suất tốt và đảm bảo lợi nhuận. Thị trường cho thuê vẫn tăng trưởng mạnh trong hai năm qua.

Chuyên gia Dương Đăng Phúc đánh giá thực ra tỷ suất sinh lời của việc cho thuê căn hộ không hấp dẫn như các kênh đầu tư khác (chứng khoán, vàng, đô la…). Ở TPHCM, tỷ suất cho thuê ổn thường nằm ở mức từ trên 3-3,5%, mức thấp là dưới 3%, mức cao là từ trên 4%. Thậm chí tỷ suất sinh lời có khi còn thấp hơn cả kênh gửi tiết kiệm, tuy nhiên nhiều nhà đầu tư vẫn rất ưa chuông phân khúc căn hộ, một phần nhờ tính thanh khoản cao, giá trị cho thuê ổn định và đặc biệt là giá trị gia tăng của bất động sản đó theo thời gian.

Chẳng hạn, một căn hộ 3 phòng ngủ 117m² ở khu Celadon City Tân Phú (phân khu Alnata), giá mua ban đầu là 5,45 tỉ đồng (bàn giao từ 3-2023), cho thuê mỗi tháng 16 triệu đồng, tỷ suất lợi nhuận ròng là 160 triệu đồng/năm (đã trừ ra các chi phí môi giới và bảo trì, sửa chữa), tính ra tỷ suất sinh lời một năm là 2,93%. Hiện nay giá bán căn này sau 2 năm là 6,2 tỉ đồng, so với giá trước đây đã lời khoảng 750 triệu đồng, tỷ suất sinh lời đạt gần 10% là một mức khá tốt với nhà đầu tư.

Đại diện từ nền tảng batdongsan.com.vn nói thêm tỷ suất sinh lời của căn hộ trung bình tại thị trường TPHCM rơi vào khoảng 3,5-4% chưa kể mức tăng giá trung bình hàng năm, tỷ suất này cao hơn so với các kênh cho thuê nhà phố (2-2,5%), cho thuê nhà riêng (2,5-3%) nhưng thấp hơn so với tiền gửi ngân hàng. Ông Đinh Minh Tuấn dự báo trong 6-12 tháng tới, giá căn hộ cho thuê tại trung tâm sẽ giảm 5-10%, thậm chí cao hơn ở một số khu vực.

Bên cạnh Airbnb, thị trường còn có căn hộ dịch vụ (thuê nhà nguyên căn rồi ngăn phòng), homestay và khách sạn là những mô hình có thể thay thế cho loại hình lưu trú ngắn hạn tại căn hộ chung cư. Chủ nhà và nhà đầu tư có thể chuyển sang cho thuê dài hạn, cắt giảm vay vốn và điều chỉnh giá để thu hút khách, đảm bảo tài chính ổn định. Bên cạnh đó, lượng khách du lịch đến TPHCM vẫn tăng trưởng, mở ra cơ hội đầu tư vào nhà phố nguyên căn hoặc căn hộ dịch vụ tại khu vực được phép kinh doanh.

Người thuê đầu tư ngắn hạn có thể khai thác các loại bất động sản khác như nhà phố, biệt thự hoặc tìm hiểu quy định pháp lý để kinh doanh hợp pháp. Trong thời gian luật mới ban hành, họ có thể thương lượng thanh lý hợp đồng hoặc chuyển sang cho thuê dài hạn để bảo toàn khoản đặt cọc, ông Dương Đăng Phúc gợi ý.

Bà Trần Minh Ái, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Quản lý Vận hành, Savills TPHCM, đưa ra kiến nghị cần có một tổ công tác chuyên trách riêng để xử lý các vấn đề tranh chấp nhà chung cư, để có thể giải quyết nhanh các vấn đề và hạn chế việc đẩy lên mức căng thẳng.

“Cũng cần minh bạch hóa các thông tin về chung cư trên địa bàn thành phố, bao gồm công khai tình trạng pháp lý, các khu vực thuộc sở hữu chung riêng để cư dân dễ dàng tra cứu để hiểu rõ những quy định về khu vực”, bà nhấn mạnh. Đồng thời, các ban quản trị hay công ty quản lý cần đầu tư thêm vào công nghệ, xây dựng hệ thống trực tuyến để cư dân có thể truy cập minh bạch các thông tin về quỹ bảo trì, tránh tình trạng lạm dụng quỹ.